Djeuga Palace de Douala : pourquoi l’établissement hôtelier est en mauvaise posture

La vente aux enchères du 09 octobre 2026 aura-t-elle lieu ? Décryptage juridique d’une rétractation qui fait tomber 20 ans d’investissement dans l’eau. Douala – Besseke. C’est l’un des plus beaux sites hôteliers de la capitale économique. 5314 m2 en plein cœur de Douala 1er. Des milliards investis. Des centaines d’emplois. Et pourtant, par un simple arrêté, tout le socle juridique en passe de s’effondrer.

Le 13 février 2026, le Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières, Henri Eyebe Ayissi, signe l’arrêté N°00539 /Y7 /MINDCAF /SG /D6/S200/S210/. Un texte sec, technique, mais dévastateur , il porte rétractation de l’arrêté N°00061/ MINDCAF / SG/ D1 / D12/ du 18 Janvier 2016 qui accordait la concession définitive de 5314 m2 à Besseke, lieu-dit où est érigé l’Hôtel Djeuga Palace.

Pourquoi le Cabinet Atou, conseil des héritiers Atou, se félicite-t-il de cette décision qu’il qualifie lui-même « D’application rigoureuse de la loi 17 ans après le début de l’affaire ». 4 arguments juridiques mettent l’Hôtel Djeuga en très mauvaise posture. En premier lieu, le vice originel de la procédure est « On ne concède pas ce qui est déjà litigieux ». C’est l’argument massue du Cabinet Atou. Selon la loi foncière camerounaise, une dépendance du domaine national ne peut faire l’objet d’une concession définitive que si elle est libre de tout litige et après une procédure contradictoire de constat de mise en valeur. Or, selon le Cabinet Atou, dès 2009, une opposition formelle avait été déposée à la Conservation Foncière du Wouri contre toute immatriculation au profit de tiers. Cette opposition s’appuyait sur des droits successoraux anciens de la famille Atou sur le site de Besseke. Pour le Cabinet Atou, le MINDCAF de 2016 a violé le principe du contradictoire en accordant la concession définitive alors que le dossier était contesté. La rétractation de 2026 n’est donc pas une faveur, c’est la correction d’une illégalité. Juridiquement, un acte administratif pris en violation du principe du contradictoire est nul et de nul effet. C’est ce que vient de constater Eyebe Ayissi.

Deuxième argument, plus technique, pour obtenir une concession définitive, le demandeur doit prouver qu’il a lui-même mis en valeur le terrain. Le Cabinet Atou soutient que la mise en valeur présentée en 2016 pour obtenir le titre n’était pas le fait du bénéficiaire de l’époque, mais le résultat d’une occupation progressive et d’investissements dont l’origine juridique était déjà contestée. En droit foncier, on ne peut pas régulariser une occupation litigieuse par une concession définitive. Il faut d’abord purger le litige. La rétractation vient dire, la concession de 2016 n’aurait jamais dû être accordée. Le troisième argument, est la fraude à la loi et l’antériorité des droits. Le Cabinet Atou évoque une fraude. Selon ses archives, le site de Besseke avait déjà fait l’objet d’un dossier d’immatriculation directe au nom des héritiers Atou, dossier resté en souffrance à la Délégation départementale du Wouri depuis le début des années 2000. En obtenant une concession définitive en 2016 sur le même site, les promoteurs de l’hôtel auraient, selon le Cabinet Atou, contourné la procédure normale d’opposition. C’est ce que les juristes appellent le « Forum shopping administratif ».

Le MINDCAF 2026, en rétractant, reconnaît implicitement l’antériorité du dossier Atou. C’est pour cela que le Cabinet parle d’un écho favorable 17 ans après. Le droit a mis du temps, mais il a fini par rétablir l’ordre de priorité des dossiers. Avec la rétractation, l’Hôtel Djeuga Palace se retrouve dans une situation inédite et extrêmement fragile. Un hôtel de plusieurs milliards bâti sur un terrain qui n’a plus de titre foncier valide.
En droit, les constructions suivent le sort du terrain. Sans concession définitive, l’hôtel est juridiquement considéré comme une construction sur le domaine national. Il n’a plus de base légale pour exister. C’est un investissement qui tombe dans l’eau, au sens juridique du terme. Dès lors, la vente aux enchères publiques annoncée pour le 09 octobre 2026 devient non seulement possible, mais inévitable. Elle ne porte plus seulement sur un litige entre privés, elle est la conséquence d’une décision de l’État qui a retiré le titre.

La vente du 09 octobre aura-t-elle lieu ?
Sauf rebondissement exceptionnel devant le Tribunal Administratif, tout porte à croire que la vente aura lieu. Premièrement, la rétractation du MINDCAF n’est pas suspensive d’une vente judiciaire déjà ordonnée. Ce sont deux procédures distinctes. Deuxièmement, le Cabinet Atou a désormais un titre administratif qui conforte sa position devant le juge de l’exécution. Il peut demander la vente des constructions pour se payer sur la valeur des investissements. Troisièmement, l’État lui-même a intérêt à ce que la vente clarifie la situation : le futur adjudicataire devra venir régulariser directement auprès du MINDCAF une nouvelle demande de concession sur les 5314 m2, cette fois purgée de tout vice.
l’Hôtel Djeuga peut-il eviter l’issue fatale ?
Les responsables de l’Hôtel Djeuga ne sont pas sans armes. Selon les sources proches du dossier, trois lignes de défense sont en préparation. Primo, le recours pour excès de pouvoir. Ils vont attaquer l’arrêté du 13 février 2026 devant le Tribunal Administratif en arguant de la théorie des droits acquis. Comment peut-on rétracter une concession définitive 10 ans après, alors que 20 ans d’investissements lourds ont été réalisés de bonne foi ? Ils invoqueront la sécurité juridique des investisseurs. Secundo, la théorie de l’enrichissement sans cause. Même si le titre foncier est retiré, les constructions valent des milliards. Ils feront valoir que raser ou vendre à vil prix un hôtel qui emploie des centaines de Camerounais serait une perte pour l’économie nationale. Ils demanderont une indemnisation ou une régularisation par voie de concession à leur profit contre paiement. Tercio, l’argument de la bonne foi et de la continuité du service. L’Hôtel Djeuga n’est pas une maison d’habitation, c’est un établissement recevant du public, partenaire de l’État pour les grands sommets. Ils plaideront la continuité. Question de conscience, le droit contre l’investissement. Et c’est là que se pose la vraie question de conscience que soulève cette affaire. D’un côté, le droit pur : si le terrain a été immatriculé en violation de la loi et au mépris d’une opposition de 17 ans, le MINDCAF a eu raison de rétracter. Nul ne peut bâtir sa fortune sur une illégalité, même avec des milliards.
De l’autre, la réalité économique et humaine. Doit-on détruire ou brader un investissement de 20 ans, qui fait la fierté de Douala, qui paie des impôts et des emplois, pour réparer une faute administrative commise en 2016 ? Le Cabinet Atou répond que la loi est dure mais c’est la loi. Les responsables de l’hôtel répondent que la loi doit aussi protéger l’investisseur de bonne foi. Le 09 octobre 2026, le marteau du commissaire-priseur tranchera peut-être ce dilemme. En attendant, la décision du Mindcaf a déjà tranché sur le plan moral. Au Cameroun, un titre foncier mal acquis, même s’il porte un palace, reste un titre mal acquis.

Joseph MBA